A lo largo de nuestra vida, realizamos multitud de operaciones de compraventa, ya sea como particulares o como profesionales. En muchas ocasiones, el bien que se adquiere no es exactamente como parece a primera vista, sino que posee una serie de defectos no pueden detectarse en el momento en que se produce la compraventa, que se conocen como vicios ocultos o vicios redhibitorios.
Sin duda, de entre todas las posibles operaciones de compraventa que podemos realizar a lo largo de nuestra vida, la destinada a adquirir una vivienda es una de las más importantes, tanto por el bien que se adquiere como por el alto precio por el que se realiza. Es por ello que la existencia de vicios ocultos en un bien como este es un elemento especialmente relevante, para lo cual existen una serie de leyes que protegen al comprador. A continuación, te contamos los aspectos más importantes que debes tener en cuenta si adquieres una vivienda afectada por alguno de estos invisibles defectos.
¿Qué son los vicios ocultos?
Para detectar y saber cómo reclamar ante la existencia de vicios ocultos, lo primero es saber a qué se refiere este término. El Diccionario del español jurídico los define, siguiendo el artículo 1484 del Código Civil, como los “defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.
Por tanto, podemos afirmar que la aparición de alguno de los vicios ocultos es una demostración de que la vivienda adquirida no se encuentra en las condiciones que el vendedor había informado al comprador antes de la realización de la compra, sino que existen una serie de defectos de una gravedad tal que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien, de tal forma que conocer su existencia, el comprador no habría adquirido el bien. Sin embargo, la existencia de estos defectos no debe significar la inutilización de la cosa, ya que en este caso, nos encontraríamos ante otro tipo de daños.
No existe una lista cerrada de defectos que pueden ser considerados vicios ocultos, pero, en general, gran parte de ellos se relacionan con el de agua (humedades, goteras, filtraciones, etc), la cimentación (grietas o fisuras), acabados defectuosos, el aislamiento térmico-acústico o el sistema eléctrico.
En resumen, se considerará un vicio oculto aquel defecto que exista antes de la compraventa, que revista una cierta gravedad y que no sea fácilmente detectable por el comprador a simple vista.
¿Puedo reclamar si aparecen vicios ocultos en mi vivienda?
Si tras adquirir la vivienda detectamos la aparición de desperfectos con los requisitos para ser considerados como vicios ocultos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1485 del Código Civil, el comprador podrá exigir al vendedor que responda por ellas. Según el artículo 1846, el comprador dispondrá de dos opciones:
- La acción redhibitoria consiste en desistir del contrato, “abonándosele los gastos que pagó. En este caso, si, además, el vendedor conocía la existencia de ps vicios ocultos, al comprador “se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
- La acción ‘quanti minoris‘ permite “rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos”. De esta forma, el comprador podrá modificar el contenido del contrato, en relación con el precio abonado, como consecuencia de la pérdida de un cierto valor del bien adquirido. Sin embargo, como señaló la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2007, la acción ‘quanti minoris’ tiene como finalidad el “restablecimiento de la equidad contractual, siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria”.
¿Qué hacer y cuánto tiempo tienes para reclamar?
Un elemento primordial para poder reclamar en caso de la aparición de vicios ocultos es el tiempo. En el caso de las viviendas de segunda mano, el plazo para efectuar cualquiera de estas dos acciones es de seis meses desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble, y hasta de dos años en las viviendas nuevas. El procedimiento a seguir es el siguiente:
- Valorar la naturaleza del daño y discernir si la causa es algún defecto de la construcción o si, en cambio, se debe a un uso inadecuado atribuible al comprador. Para ello es necesario solicitar un informe a un técnico cualificado, ya sea arquitecto o arquitecto técnico.
- Se debe notificar al vendedor por escrito la situación detectada y los daños que ocasionan. En este escrito se deberá indicar la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos.
- Si el vendedor acepta la reclamación, la solución será sencilla y rápida. Sin embargo, en no pocas ocasiones el vendedor se opone. En este caso, lo mejor será acudir a la oficina de mediación, es decir, al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, que podrá mediar entre ambas partes, con el objetivo de evitar el juicio.
- Si en los pasos anteriores no se ha logrado una solución satisfactoria, se deberá iniciar un proceso judicial, para que los Tribunales diriman quién ha de hacerse cargo de la reparación pertinente. En este momento es imprescindible, para tener éxito en la reclamación haber reunido pruebas que acrediten fehacientemente que el vicio oculto existía antes de que la compra de la propiedad.
Es posible que los vicios ocultos aparezcan después de que finalice el plazo establecido por el Código Civil para poder reclamar. En estos casos, existe una posibilidad: la póliza de responsabilidad civil, seguros que cubren parcial o totalmente la reparación de estos defectos. Debes tener en cuenta que el tiempo de validez de los mismos seguros depende del tipo de vicio oculto que descubras, siendo los siguientes:
- Si aparecen en elementos estructurales su validez será de 10 años y cubrirán el 100% del daño ocasionado a la vivienda.
- Si los vicios ocultos se manifiestan en las instalaciones que afectan a la habitabilidad de la vivienda, la validez es de tres años, y solo se hará cargo del 30% del coste de la reparación.
- En el caso de desperfectos en acabados, la validez del seguro se reduce a un año y solo cubre el 5% del coste.
Un matiz: el profesional experimentado
Una situación especial que ocurre en muchas ocasiones es aquella en la que el comprador es un profesional al que se le presuponen unos conocimientos mínimos que podrían detectar la existencia de vicios ocultos de un modo más sencillo que otra persona. Nos referimos, por ejemplo, a un arquitecto, en el caso de una vivienda; o un mecánico, en el caso de un vehículo, por ejemplo. En determinadas ocasiones, la jurisprudencia ha considerado que la experiencia profesional del comprador puede invalidar la apreciación de un vicio oculto.
